Membeli rumah dengan skema pembayaran cash bertahap atau KPR in house merupakan alternatif selain Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan cash keras. Metode ini memungkinkan pembeli mencicil pembayaran rumah langsung ke developer tanpa melibatkan bank alias tanpa BI Checking.

Pengamat properti yang juga Direktur Global Asset Management, Steve Sudijanto menyebut metode cash bertahap cukup menarik karena tidak mengharuskan pembeli memenuhi peraturan bank yang ketat. Selain itu, nominal dan jangka waktu cicilan dapat diatur sesuai kesepakatan pembeli dan developer.

Namun, Steve mengingatkan pembeli harus memperhatikan beberapa hal kalau ingin menggunakan skema cash bertahap.

Perhatikan Hal Ini Saat Beli Rumah Pakai Skema Cash Bertahap Tanpa BI Checking

1. Pilih Pengembang yang Terjamin

Steve mengatakan ada potensi pengembang terlambat menyerahkan properti dan sertifikat. Kemudian, ada potensi developer belum mempunyai izin jelas hingga tidak memenuhi janji sesuai kesepakatan.

Hal ini bisa terjadi kalau pengembang gagal atau terkendala dalam membangun rumah. Oleh karena itu, pembeli perlu lebih selektif pengembang yang bakal dibeli rumahnya.

"Carilah developer yang ternama, yang sudah public listed, yang sudah terdaftar di OJK (Otoritas Jasa Keuangan), dan di Bursa Efek. Paling nggak developer sepuluh besar," tegasnya.

2. Pelajari Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Di samping itu, selama cicilan berlangsung, pembeli hanya memegang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang berarti secara hukum properti belum beralih hak milik. Berbeda halnya dengan metode cash yang mendapatkan Akta Jual Beli (AJB).

"Pembeli hanya mendapatkan surat atau perjanjian namanya PPJB, belum ada sertifikat yang diterbitkan dari BPN (Badan Pertanahan Nasional). Ini yang perlu diwaspadai karena di pasar kalau kita dengar berita-berita developer yang terlambat membangun," paparnya.

Maka perhatikan tahap PPJB yang membahas kewajiban pembeli dan penjual (pengembang) hingga cara pembayarannya. Pembeli harus mempelajari PPJB untuk mengetahui konsekuensi bila developer terlambat menyerahkan rumah.

Selanjutnya, pelajari bagaimana garansi dan solusi ketika ada kerusakan pada rumah. Dari segi fasilitas, pengembang harus memenuhi janji seperti penyediaan air, listrik, dan keamanan.

"Bicara (tahap) pembayaran yang perlu diperhatikan disetornya ke mana uangnya dan harus ada tanda terima resmi dari pihak penjual atau developer," pungkas Steve.

Perhatikan Ini Sebelum Beli Rumah Second

Perhatikan Ini Sebelum Beli Rumah Second

Kebanyakan orang membeli rumah dengan mengajukan pinjaman Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ke bank. Dalam proses pengajuan, setiap bank akan melakukan proses BI Checking untuk meninjau calon nasabahnya.

Dikutip dari Brighton, Rabu (17/7/2024), BI checking dilakukan dengan memeriksa Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) di Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Namun, hal ini untuk memastikan calon nasabah memiliki skor yang baik dan tidak pernah terjerat dalam masalah kredit macet.

BI Checking menunjukkan seluruh riwayat transaksi kredit nasabah. Tinggi-rendahnya skor BI Checking akan mempengaruhi keputusan bank dalam proses approval. Jika skor kredit rendah, kemungkinan besar pengajuan KPR akan ditolak oleh bank.

Lantas, bagaimana kalau punya skor kredit yang rendah? Yuk, cek pembiayaan alternatif selain pinjaman KPR berikut ini.

Cara Beli Rumah Tanpa BI Checking

1. KPR In House

Jika mengajukan KPR ke bank tidak memungkinkan, kamu bisa mencoba cara alternatif dengan KPR in house atau cash bertahap langsung ke developer. Skema pembayaran ini tidak melihatkan pihak bank.

Sebab, perjanjian kredit hanya antara pembeli dan pengembang properti atau secara langsung tanpa menggunakan pembiayaan dari bank. Dengan begitu, kamu tak perlu melalui proses BI Checking.

Namun, pembayaran dengan skema tersebut terbatas karena tidak semua bank menyediakan layanan KPR in house. Lalu, beberapa developer hanya menyediakan opsi pembayaran cash keras atau melalui KPR bank.

Adapun keuntungan menggunakan skema ini antara lain biaya-biaya yang lebih rendah berikut dengan bunganya. Kamu tak akan terbebani dengan biaya administrasi bank, biaya provisi bank, hingga bunga bank.

Untuk bunga atau imbal jasa atas pemberian kreditnya sendiri dihitung berdasarkan kesepakatan bersama dengan pengembang.

Selanjutnya, tenor KPR in house lebih pendek, sekitar 5-10 tahun. Hal ini membuat cicilan per bulan menjadi lebih besar.
Untungnya lagi, kamu tidak perlu khawatir dengan fluktuasi bunga di pasar. Berbeda dari KPR Bank yang menggunakan fix rate dan bunga floating, sehingga bunganya bisa naik berkali-kali lipat.

Sementara kekurangannya ada pada kredibilitas developer. Kerap kali ada kasus developer bodong yang menipu pembeli. Kamu harus memastikan proyek pembangunan berjalan dengan lancar.

2. Pembiayaan dari Lembaga Pembiayaan Non Bank

Kamu bisa mengambil dana dari lembaga non-bank seperti koperasi. Koperasi biasanya mempunyai kebijakan yang lebih longgar dibandingkan bank dalam hal pendanaan.

Namun, cara ini termasuk cara tidak langsung karena kamu harus meminjam dana tunai terlebih dahulu. Kemudian, dana tunainya barus bisa digunakan untuk membeli rumah secara cash.

Biasanya ada batasan jumlah pinjamannya yang lebih kecil dibandingkan bank. Oleh karena itu, kamu perlu menyiapkan biaya DP atau menyiapkan kekurangan dana dengan menabung.

Lebih dari itu, pastikan kamu sudah memilih lembaga pembiayaan yang kredibel, bisa dipercaya, legal, aman, serta diawasi oleh OJK.

3. Cicil Langsung ke Pemilik Perorangan

Mirip seperti KPR in house, kamu bisa membeli rumah dengan cash bertahap langsung ke pemilik rumah. Tidak perlu BI Checking, kamu bisa membuat perjanjian kredit perorangan.

Jika rumah yang kamu incar milik perorangan dan bukan perumahan yang dikembangkan oleh developer, maka cobalah minta kelonggaran pembayaran pada pemilik lamanya.

Kamu bisa membuat kesepakatan dan perjanjian tertulis bersama yang menerangkan proses dan alur pembayaran dengan jelas. Lalu, berikan DP minimal 50% dari harga rumah.

Sisa pembayarannya dapat diangsur dalam periode tertentu sesuai kesepakatan. Biasanya, periode pembayaran tak lebih dari 1 tahun atau maksimal 12 bulan.

Itulah cara membeli rumah tanpa melalui BI Checking. Semoga bermanfaat!

Beli Rumah Cash atau KPR, Mana Lebih Baik?

Beli Rumah Cash atau KPR, Mana Lebih Baik?

Membeli rumah bisa dengan berbagai metode pembayaran, mulai dari Kredit Pemilikan Rumah (KPR), cash keras, hingga cash bertahap. Pembeli dapat memilih metode pembayaran yang paling cocok sesuai preferensi dan kemampuan finansial.

Bagi kamu yang belum bisa membayar penuh dengan cash atau tidak mau bayar bunga, mungkin bisa mempertimbangkan metode pembayaran dengan cash bertahap. Skema pembayaran ini juga dikenal oleh masyarakat dengan sebutan 'in house'.

Lantas, apa itu cash bertahap? Simak penjelasan menurut ahli berikut ini.

Pengertian Cash Bertahap

Konsultan Properti Anton Sitorus menjelaskan cash bertahap merupakan metode pembayaran langsung kepada developer tanpa bunga. Pembeli dapat mencicil rumah selama periode waktu tertentu sembari proses pembangunan berlangsung.

"Pembeli mencicil ke developer nggak pake bunga selama periode, jadi yang dibayarkan sesuai dengan harga rumah saja, tapi agak lebih ringan karena bayarnya bisa sampai 2 atau 3 tahun dibanding kalau bayar cash langsung," ujar Anton kepada detikProperti beberapa waktu lalu.

Keuntungan

1. Keringanan Waktu Pembayaran

Menurut Anton, metode pembelian ini paling bagus kalau mempunyai dana yang cukup karena ada keringan dari jangka waktu pembayaran.

"Kalau misalnya punya duit banyak dan mampu untuk membayar dengan cicilan bertahap, menurut saya itu mungkin paling bagus karena cicilan bertahap itu biasanya pembeli mencicil ke developer nggak pake bunga selama periode tertentu," ucapnya.

2. Bisa Dapat Diskon

Lalu, developer juga bisa memberi diskon kalau membayar secara cash. Namun, diskonnya tentu tidak sebesar bila membayar full atau cash keras.

3. Tidak Perlu Penuhi Syarat Bank yang Ketat

Terpisah, pengamat properti yang juga Direktur Global Asset Management, Steve Sudijanto menyebut skema cash bertahap cukup menarik. Sebab, skema tersebut tidak mengharuskan pembeli memenuhi peraturan bank yang ketat.

Metode membeli rumah secara cash bertahap tidak melibatkan bank, sehingga nominal maupun jangka cicilan tergantung kesepakatan.

Kekurangan

1. Tidak Langsung Mendapat Hak Milik

Steve menjelaskan ketika cicilan berlangsung, pihak pembeli hanya memegang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang berarti secara hukum properti belum beralih hak milik. Berbeda halnya dengan metode cash yang mendapatkan Akta Jual Beli (AJB).

"Pembeli hanya mendapatkan surat atau perjanjian namanya PPJB, belum ada sertifikat yang diterbitkan dari BPN (Badan Pertanahan Nasional). Ini yang perlu diwaspadai karena di pasar kalau kita dengar berita-berita developer yang terlambat membangun," katanya.

2. Ada Potensi Keterlambatan Bangun Rumah

Selain itu, ada potensi pengembang terlambat menyerahkan properti dan sertifikat. Kemudian, ada potensi developer belum mempunyai izin jelas hingga tidak memenuhi janji sesuai kesepakatan.

5 Bahaya Renovasi Rumah Tanpa Perencanaan

5 Bahaya Renovasi Rumah Tanpa Perencanaan