Dinamika Kinerja Properti di Tengah Deflasi
Kondisi deflasi dapat memberikan dampak psikologis bagi konsumen untuk menahan pembelian/transaksi properti, karena ketidakpastian harga. Halaman all
(Kompas.com) 06/11/24 13:13 17570711
DEFLASI adalah suatu kondisi yang diartikan sebagai kondisi penurunan harga barang dan jasa, yang dipicu penurunan permintaan, ataupun peningkatan pasokan barang dan jasa.
Secara historis, setidaknya deflasi di Indonesia pernah terjadi pada beberapa tahun ke belakang, yaitu pada tahun 1999, 2008, 2020, dan tahun 2024.
Dalam perspektif penawaran, peningkatan pasokan dapat menyebabkan kondisi deflasi, atau yang dikenal dengan istilah kelebihan produksi.
Sementara itu, dalam perspektif permintaan, penurunan permintaan agregat, baik dari konsumen dan produsen menyebabkan harga ikut turun.
Adapun, kondisi deflasi saat ini terjadi karena sistem pasokan yang sedang diintervensi oleh Pemerintah, sehingga pasokan menjadi berlebih, khususnya pasokan volatile foods. Alhasil, tidak terlalu berdampak terhadap performa sektor properti.
Namun demikian, kondisi deflasi dapat memberikan dampak psikologis bagi konsumen untuk menahan pembelian/transaksi properti, karena ketidakpastian harga.
Keyakinan konsumen diperkirakan akan membaik jika telah ada sinyal yang menunjukan perbaikan kondisi ekonomi, atau deflasi yang perlahan membaik setelah lima bulan berturut-turut.
Kondisi deflasi yang terus terjadi memang membawa kekhawatiran, karena jika alarm ini tidak kunjung berhenti, maka resesi menjadi bayang-bayang yang harus dihadapi berikutnya, sebagai lampu kuning bagi perekonomian.
Kondisi pasar properti, khususnya properti residensial yang merujuk pada kondisi deflasi tahun ini di antaranya tecermin dari data Bank Indonesia (BI) yang menyebutkan pertumbuhan penjualan properti residensial di pasar primer pada Triwulan II-2024 hanya tumbuh sebesar 7,3 persen.
Angka ini menunjukkan perlambatan yang signifikan dibandingkan dengan pertumbuhan penjualan yang terekam pada periode yang sama tahun lalu, yaitu sekitar 31,16 persen.
Dalam pasar properti komersial, ritel adalah sektor yang paling reflektif terhadap kondisi deflasi.
Dengan karakternya, ritel sebagai tempat transaksi pembeli dan penjual mendapatkan cerminan dampak langsung dari kondisi deflasi.
Okupansi atau tingkat hunian dapat dijadikan refleksi performa ritel, mengingat variabel ini dipengaruhi dinamika permintaan pasar terhadap ruang ritel yang tersedia.
Merujuk data historis yang dimiliki oleh Knight Frank Indonesia, performa ritel di Jakarta pada Semester I-2024 relatif stabil, dengan okupansi berkisar 78 persen, atau sama dengan tahun lalu.
Namun, jika ditelusuri performa ritel pada setiap segmen, terlihat ritel pada kelas menengah atas relatif tumbuh positif dan memiliki daya tahan yang cukup tinggi, atau berada di atas rerata okupansi ritel secara umum.
Sementara itu, ritel pada kelas menengah ke bawah berada dalam kondisi yang melemah cukup signifikan.
Kondisi ini diduga sebagai buntut dari dampak pandemi yang belum pulih hingga saat ini.
Selain itu, efek dari tumbuhnya e-commerce juga menjadi salah satu pemicu dari melemahnya performa ritel pada segmen menengah ke bawah.
Berdasarkan rekam jejak ekspansi peritel di Jakarta, beberapa sektor, terpaksa keluar dari ruang ritel, seperti department store, kuliner/restoran, bank dan agen pariwisata.
Sementara itu, peralatan rumah tangga dan supermarket menjadi tenan ritel yang mampu bertahan dan terus beroperasi dengan berbagai inovasi yang diterapkan.
Selain itu, isu terkait menurunnya jumlah kelas menengah yang disertai pelemahan daya beli konsumen juga mewarnai kondisi deflasi tahun ini.
Termasuk penurunan performa sektor manufaktur menjadikan tantangan tersendiri.
Jika merujuk pada pengalaman deflasi yang juga pernah terjadi di Indonesia, yaitu tahun 2008 sebagai dampak dari krisis finansial global, okupansi ritel 82 persen, atau pelemahan ini mulai terlihat pada Semester II-2008.
Namun, saat itu performa ritel terlihat mulai bergerak membaik, dan relatif stabil pada Semester I-2010.
Jika dilihat performa ritel pada tiap kelasnya, menengah ke atas tidak memperlihatkan koreksi tingkat huniannya, atau relatif stabil dan kuat.
Sebaliknya, kelas menengah ke bawah terkoreksi dengan okupansi sekitar 78 persen, pemulihan terlihat mulai stabil membaik pada Semester I-2011.
Sebagai gambaran, pada tahun 2008 lalu, ritel kelas menengah ke bawah membutuhkan waktu 2-3 tahun untuk pulih setelah masa deflasi.
Tentu hal ini terjadi dengan berbagai strategi yang diterapkan, sejalan dengan perbaikan kondisi ekonomi secara umum.
Kenapa urgensi pertumbuhan properti penting dipantau, sebagai bagian dari cermin pertumbuhan ekonomi.
Hal ini karena pertumbuhan properti memberikan pengaruh signifikan terhadap pertumbuhan ekonomi.
Namun, tidak dapat dimungkiri kondisi deflasi memberikan tantangan tersendiri terhadap pertumbuhan properti di antaranya karena:
- Penurunan harga properti, konsumen akan menunggu sampai harga terus menurun. Dalam hal ini, pihak lembaga keuangan akan lebih selektif memberikan kredit, karena nilai jaminan aset properti yang berada dalam kondisi turun.
- Penurunan volume penjualan, ketidakpastian harga menyebabkan konsumen menunda untuk melakukan transaksi, yang berujung pada turunnya jumlah transaksi di pasar properti.
- Penurunan investasi, baik properti residential maupun komersial karena ketidakpastian kondisi pasar.
- Dampak pelemahan terhadap keberlangsungan ratusan industri turunan dari sektor properti.