Pada Agustus lalu, Presiden Joko Widodo tetap menandatangani PP No.29 Tahun 2024 yang memberikan kepastian HGU 95 tahun yang bisa diperpanjang hingga 95 tahun lagi, serta HGB 80 tahun yang bisa diperpanjang hingga 80 tahun kedua kepada investor.

Meskipun media ramai mengkritik Perpres 75 Tahun 2024, investor tetap mendapat jaminan bisa menguasai lahan di Ibu Kota Nusantara hingga 190 tahun.

Banyak yang heran dengan pola pikir pemerintah mengenai IKN, yang sangat mengandalkan investor. Pemerintah seakan lupa dengan konsep ekonomi Pancasila atau ekonomi kerakyatan yang didasari gotong royong. Padahal leluhur kita membangun Majapahit, Demak, dan Mataram dengan gotong-royong.

Nenek moyang kita juga membangun perumahan dengan gotong-royong. Jika pemerintah menerapkan gotong-royong ASN untuk membangun hunian di IKN, maka APBN bisa berhemat Rp 150-390 triliun, sehingga kita tidak perlu kesana-kemari memohon KPBU ke investor dan terpojok membuat aneka insentif investasi untuk menambal feasibility IKN.

Investor adalah rational economic man, yang akan memaksimalkan keuntungan pribadi. Investor tahu bahwa pemerintah BU alias Butuh Uang: menginginkan kota berbiaya Rp 466 triliun, tetapi hanya siap anggaran Rp 89 triliun.

Apalagi ketika investor mempelajari Sejong City di Korea Selatan yang menggambarkan ciri-ciri IKN dalam bayangan pemerintah.

Hingga akhir 2023, smart city berpenduduk 350 ribu-an ini telah menghabiskan dana US$130 miliar atau setara Rp2.041 triliun, sehingga investor semakin menyadari bahwa Indonesia sangat butuh dana untuk menirunya.

Semakin kita butuh, rational economic man akan semakin menekan kita dengan aneka permintaan yang semakin merugikan. HGU yang bisa diperpanjang hingga 190 tahun adalah salah satu efek dari daya tawar pemerintah yang lemah akibat keinginan yang terlalu muluk tersebut.

Kita harus segera bangun dari mimpi smart-city ini, dan segera memperbaiki konsep IKN agar daya tawar IKN Nusantara kembali naik. Kita fokus saja dulu agar IKN Nusantara bisa berfungsi sebagai pusat pemerintahan.

Mengingat perkantoran yang sedang dibangun kira-kira 2026 nanti bisa menampung 17 ribu ASN, pemerintah fokus saja memindahkan 16.990 ASN sesuai rencana awal dengan menggunakan APBN.

Saat ini hunian ASN yang terbangun hanya 1.740 unit apartemen, yang masing-masing unitnya isi 3 kamar. Masih kurang 10.000-15.000 hunian di tahun 2025 agar perkantoran pemerintah terisi optimal.

Kita harus membangun kekurangan hunian tersebut dengan gotong-royong, menggunakan prinsip ekonomi Pancasila. 

Salah satunya menjadikan koperasi sebagai penggerak pembangunan IKN Nusantara. Memberi kesempatan ASN untuk menjadi stakeholder utama atas hunian yang akan ditempati.

Pelibatan koperasi untuk membangun hunian IKN Nusantara bisa mempercepat perpindahan fungsi pusat pemerintahan ke IKN Nusantara. Langkah pertama adalah memindahkan ASN ke hunian modular yang bisa dibangun dengan cepat. Satu Hunian modular untuk 80-250 ASN dibangun di tengah lahan 6-20 ha.

Setiap bulan BUMN karya bisa menyelesaikan 1.000 modul untuk hunian 2.000-an ASN, sehingga hunian sementara untuk 10 ribu ASN bisa selesai dalam lima bulan.

Langkah kedua, ASN ditawari kavling hak milik seluas 500 meter persegi untuk membangun sendiri perumahan bersama koperasi pilihannya.

Sebanyak enam tukang bisa menyelesaikan pembangunan 2 Rumah Sederhana Sehat Instant (RISHA) dalam 7-10 hari, sehingga bisa menyelesaikan 70 rumah dalam setahun.

Artinya, pembangunan 10 ribu RISHA akan membuka 1.000-an lapangan kerja yang bisa diisi warga IKN dan sekitarnya.

Biaya pembangunan RISHA bisa ditanggung langsung oleh gaji ASN saat ini melalui skema KPR: dengan nilai kredit 200-300 juta, ASN mendapat rumah tipe 70 dan tanah 500 meter persegi. Pemerintah cukup memfasilitasi pembangunan jalan, selokan, jaringan listrik, jaringan air bersih saja dengan anggaran sekitar Rp3 triliun untuk 10.000-an kavling.

Konsep hunian tapak untuk 118.513 ASN hanya memerlukan lahan sekitar 9.000 Ha. Koperasi cukup membayar Rp 15-30 juta per Ha, sesuai harga keekonomian lahan perkebunan di Sepaku sebelum ada IKN.

Lahan perumahan ASN bisa diambil dari 34 ribu Ha kawasan IKN yang sudah dikuasai pemerintah.

Dengan konsep garden-house dan kewajiban memelihara lahan hijau 2/3, lahan yang bisa dibangun setiap ASN sekitar 150 meter persegi dan bisa dibuat dua atau tiga lantai untuk usaha kos-kosan di hari tua mereka. ASN bisa tenang memiliki hunian yang bisa mereka tempati hingga hari tua bersama anak-cucunya nanti.

Koperasi IKN Nusantara ini diawali oleh ASN. Tetapi nantinya warga non-ASN juga bisa bergabung asalkan memiliki komitmen dan produktivitas yang sama untuk bekerja membangun IKN Nusantara.

Aktivitas ekonomi Koperasi IKN bisa dimulai dari pengembangan hunian (bisnis developer perumahan), lalu nantinya bisa meluas ke jasa-jasa lainnya seperti perdagangan, kuliner, akomodasi, dan transportasi.

Seperti halnya developer perumahan pada umumnya, modal awal dari koperasi ini adalah lahan, yang harus diberikan pemerintah sebagai kompensasi bersedianya ASN pindah dan memulai kehidupan baru di hutan eucalyptus dan mengubah kumpulan bangunan beton yang sepi menjadi ramai.

Agar koperasi terus tumbuh, setiap kali pemerintah menerbitkan izin usaha kepada investor besar, pemerintah juga harus memberikan konsesi atau izin serupa dan fasilitas permodalan kepada koperasi.

Model pembangunan koperasi berdampingan dengan korporasi swasta ini akan menjadikan perekonomian IKN Nusantara tumbuh merdeka.

Ribuan koperasi tersebut akan menjadi contoh dan gerakan besar yang bisa merevitalisasi gerakan koperasi di Indonesia. 

Koperasi ASN yang dihidupkan dari bisnis pengembangan perumahan untuk anggotanya, nantinya bisa melebarkan bisnis ke kuliner dan jasa-jasa lainnya untuk menggerakkan ekonomi IKN Nusantara. Saya yakin dari ribuan koperasi IKN Nusantara tersebut bisa lahir koperasi besar sekelas Coop dari Swiss, jaringan bisnis yang mengoperasikan 2.478 minimarket dan supermarket mempekerjakan >90.000 orang dengan omzet >564 triliun per tahun.

Jaringan koperasi Coop memiliki anggota 2,5 juta orang, sehingga bisa mensinergikan anggotanya yang petani untuk memproduksi sayur organik sehingga bisa menguasai lebih dari 50 persen pangsa pasar sayur organik di Swiss.

Swiss yang berpenduduk lebih dari 8 juta orang juga bisa menjadi visi Kalimantan Timur (Kaltim) dalam 50 tahun ke depan. Pendapatan per kapita Swiss sekitar lima kali Kaltim, sedangkan penduduk Swiss dua kali Kaltim. Tetapi SDM Swiss sangat maju, dengan IPM sangat 96.2, jauh di atas IPM Kaltim yang "hanya 78.2".

Perekonomian Swiss juga maju meskipun cabang-cabang ekonomi yang menguasai hajat hidup orang banyak dikuasai rakyat melalui koperasi. Bagaimana dengan perusahaan besarnya? Korporasi swasta Swiss didorong bersaing di pasar global.

Nestle, UBS, Zurich dan swasta-swasta besar Swiss sudah puluhan tahun mengalirkan devisa dari pasar global ke Swiss.

Begitu pula seharusnya Indonesia, swasta didorong fokus memenangkan pasar global, wajib membawa pulang devisa dan menyimpannya di dalam negeri, untuk memajukan Indonesia berdampingan dengan koperasi. Biarkan sektor perumahan, retail, transportasi, pariwisata dan sektor ekonomi padat karya lainnya dikuasai koperasi.

Nantinya Koperasi juga bisa memfasilitasi ASN untuk merenovasi rumahnya sesuai tradisinya masing-masing. Misalkan ASN dari Manado akan mendatangkan tukang/komponen rumah kayu dari Minahasa, yang Jawa akan mendatangkan joglo dari Jawa, urang awak akan mendatangkan tukang/atap bagonjong dari ranah Minang.

Banyak ASN akan mendatangkan bahan dan tukang dari daerahnya masing-masing. Proyek hunian ratusan triliun ini bisa menggerakkan ekonomi UMKM pertukangan se-Indonesia selama puluhan tahun ke depan.

Mulai 2026 jumlah ASN yang dipindahkan bisa mengikuti kecepatan pembangunan gedung perkantoran oleh Kementerian PUPR.

Dengan menggunakan konsep koperasi hunian ASN, anggaran Rp16 triliun per tahun cukup untuk memindahkan 118.513 ASN dalam 12 tahun.

Pada saat populasi melampaui 100 ribu orang, IKN akan menjadi feasible sehingga investor akan berdatangan dengan sendirinya tanpa harus diberi insentif berlebihan yang merugikan penghuninya.

JAKARTA, investor.id - PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) siap membangun hunian di kawasan Ibu Kota Nusantara (IKN) terutama di dua kota penyangga, Balikpapan dan Samarinda.

Kesiapan APLN membangun properti tersebut diwujudkan dengan mengembangkan Borneo Bay Residences di Balikpapan dan The Premiere Hills di Samarinda.

Direktur Pemasaran APLN Agung Wirajaya menyampaikan, kedua kawasan tersebut akan menjadi solusi penting bagi kebutuhan hunian dan investasi, khususnya bagi masyarakat yang akan bermigrasi ke IKN.

"Agung Podomoro berkomitmen menjadi pengembang paling siap untuk memenuhi kebutuhan para pekerja, pebisnis, dan pengusaha di Kalimantan Timur (Kaltim) seiring dengan perkembangan IKN," jelas Agung dalam keterangan resminya, Senin (19/8/2024).

Menurut dia, pengembangan properti di Balikpapan dan Samarinda menjadi kunci dalam mendukung kemajuan ekonomi regional yang mulai tumbuh pesat sejak pembangunan tahap awal IKN.

“Kami menyiapkan properti dengan fasilitas kelas atas di The Premiere Hills Samarinda sebagai jawaban atas kebutuhan hunian premium di sekitar IKN,” tambah dia.

Fakta bahwa perekonomian Kaltim terus bergeliat menjadi landasan optimisme bagi APLN. Data Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) Kaltim menunjukkan peningkatan investasi yang signifikan pada triwulan pertama 2024, dengan realisasi investasi mencapai Rp16,73 triliun, naik 7,84% dibanding periode sama tahun sebelumnya.

Angka tersebut termasuk kontribusi besar dari Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) sebesar Rp 11,92 triliun, serta Penanaman Modal Asing (PMA) yang mencapai US$ 320,51 juta atau setara Rp 4,80 triliun.

Deputy Marketing Director APLN Yenti Lokat menambahkan, peningkatan investasi tersebut membuka peluang besar bagi sektor properti di kawasan tersebut.

"Kami melihat potensi luar biasa di Balikpapan dan Samarinda. Dua proyek kami, Borneo Bay Residences dan The Premiere Hills, siap untuk segera dihuni," ungkap Yenti.

Menyusul kesuksesan tahap pertama, APLN kini mempersiapkan tahap kedua penjualan The Premiere Hills, lengkap dengan kerja sama fasilitas KPR dari bank mitra.

“Kami menerima respons yang luar biasa dari konsumen. Banyak unit di tahap awal sudah terjual habis, dan antusiasme konsumen terhadap properti di Samarinda sangat tinggi,” tandas Yanti.

Editor: Muawwan Daelami (muawwandaelami@gmail.com)

Follow Channel Telegram Official kami untuk update artikel-artikel investor.id

Baca Berita Lainnya di Google News

REPUBLIKA.CO.ID, JAKARTA -- Presiden Joko Widodo (Jokowi) meneken Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2024, yang salah satunya mengatur soal pemberian insentif berupa pembebasan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) di Ibu Kota Nusantara (IKN), Kalimantan Timur. Dikutip dari salinan peraturan pemerintah (PP) di laman Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum (JDIH) Kementerian Sekretariat Negara di Jakarta, Jumat (16/8/2024) disebutkan PP Nomor 29 Tahun 2024 tentang Perubahan atas PP Nomor 12 Tahun 2023 tentang Pemberian Perizinan Berusaha, Kemudahan Berusaha dan Fasilitas Penanaman Modal bagi pelaku usaha di Ibu Kota Nusantara itu, resmi diundangkan pada 12 Agustus 2024.

Sesuai PP tersebut pemerintah memberikan insentif kepada pengembang dan konsumen hunian berimbang di IKN berupa pembebasan BPHTB dan keringanan pajak bumi dan bangunan (PBB).

Pada Pasal 25 ayat 1 PP Nomor 29 Tahun 2024 itu menyebutkan percepatan pembangunan dan penyediaan perumahan dan kawasan permukiman bagi masyarakat di IKN, pelaku usaha di bidang perumahan dan kawasan permukiman yang belum dapat memenuhi kewajiban hunian berimbang di wilayah lain, dapat dilaksanakan di wilayah IKN dengan memperhatikan rencana detail dan tata ruang IKN.

Kemudian, dalam Pasal 25 ayat 7 menyatakan pelaku usaha diberikan insentif berupa pembebasan BPHTB dan keringanan PBB dengan jangka waktu tertentu.

Tidak hanya BPHTB dan keringanan PBB, lanjut pasal tersebut, pengembang hunian berimbang di IKN juga mendapatkan insentif-insentif lainnya yakni bantuan program pembangunan perumahan, keringanan pajak untuk rumah sederhana sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, bantuan prasarana, sarana, dan utilitas umum.

Kemudian, insentif juga mencakup pada pemberian kemudahan perolehan lahan untuk pembangunan perumahan dan pengembangannya, dukungan aksesibilitas ke lokasi perumahan hunian berimbang dalam kawasan Ibu Kota Nusantara, serta pemberian penghargaan bidang perumahan dalam hunian berimbang.

Dalam PP tersebut selain pengembang, konsumen hunian berimbang juga mendapatkan insentif pembebasan BPHTB dan keringanan PBB.

"Pembebasan BPHTB sebagaimana dimaksud pada ayat (7) huruf f dan keringanan Pajak Bumi dan Bangunan dengan jangka waktu tertentu sebagaimana dimaksud pada ayat (7) huruf g berlaku juga bagi konsumen," sebut Pasal 25 ayat 8 PP Nomor 29 Tahun 2024 tersebut.

Pembebasan BPHTB dan keringanan PBB dengan jangka waktu tertentu diajukan oleh Kepala Otorita IKN untuk ditetapkan oleh Bupati Penajam Paser Utara atau Bupati Kutai Kartanegara sesuai dengan wilayahnya sampai dengan ditetapkannya penyelenggara Pemerintahan Daerah Khusus Ibu Kota Nusantara.

Perubahan terhadap PP Nomor 12 Tahun 2023 ini dilatarbelakangi kegiatan persiapan, pembangunan, dan pemindahan ibu kota negara serta penyelenggaraan Pemerintahan Daerah Khusus Ibu Kota Nusantara harus dilaksanakan dengan optimal dan sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan.

Adapun pokok materi muatan perubahan yang diatur dalam PP ini salah satunya meliputi pemberian insentif bagi pelaku usaha yang melaksanakan kewajiban hunian berimbang di Ibu Kota Nusantara.

Kebijakan hunian berimbang mewajibkan badan hukum yang melakukan pembangunan perumahan (pengembang perumahan) untuk mengembangkan perumahan atau kawasan hunian dengan komposisi seimbang antara rumah mewah, menengah, dan sederhana dengan pola pembangunan 1 rumah mewah harus diimbangi dengan pembangunan 2 rumah menengah dan pembangunan 3 rumah sederhana atau 1:2:3.