REPUBLIKA.CO.ID, JAKARTA -- Kementerian Keuangan (Kemenkeu) menjelaskan soal perhitungan Pajak Pertambahan Nilai untuk Kegiatan Membangun Rumah Sendiri (PPN KMS). Direktur Penyuluhan, Pelayanan dan Hubungan Masyarakat Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Kemenkeu Dwi Astuti mengatakan, PPN KMS dihitung berdasarkan besaran tertentu dari hasil perkalian 20 persen dengan tarif PPN umum, sebagaimana yang diatur dalam Pasal 3 Ayat (2) Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 61/PMK.03/2022.

Dengan tarif PPN saat ini sebesar 11 persen, maka besaran PPN KMS yang berlaku adalah sebesar 2,2 persen. Namun, tarif tersebut tidak diterapkan pada seluruh aktivitas membangun rumah sendiri.

PPN KMS dikenakan bagi kegiatan membangun bangunan baru maupun perluasan bangunan lama yang diperuntukkan bagi tempat tinggal atau kegiatan usaha dengan syarat memiliki luas keseluruhan paling sedikit 200 meter persegi.

Artinya, untuk rumah di bawah luas tersebut tidak dikenakan PPN KMS. Sama halnya, renovasi rumah yang tidak menambah luas bangunan melampaui 200 meter persegi juga tidak dikenakan PPN KMS.

Dwi menyatakan kebijakan PPN KMS bukan merupakan jenis pajak baru. Pengenaan PPN KMS sudah diterapkan sejak tahun 1995 berdasarkan Pasal 16C UU Nomor 11 Tahun 1994 tentang PPN dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPn BM).

“Kebijakan ini ditetapkan untuk memberi asas keadilan, agar kegiatan membangun yang dilakukan sendiri maupun melalui kontraktor/developer sama-sama dikenakan PPN,” ujar dia.

Senada dengan Dwi, Staf Khusus Menteri Keuangan Bidang Komunikasi Strategis Kementerian Keuangan Yustinus Prastowo melalui akun X pribadinya menjelaskan kebijakan PPN KMS sudah berusia 30 tahun.

“Kalau membangun rumah dengan kontraktor terutang PPN, maka membangun sendiri pada level pengeluaran yang sama mestinya juga diperlakukan sama,” jelas Prastowo.

Terkait tarif, sejalan dengan rumus penghitungan PPN KMS yang ditetapkan sebesar 20 persen dikali tarif PPN umum, maka tarif PPN KMS bisa berubah menyesuaikan tarif PPN yang berlaku.

Bila rencana kenaikan PPN menjadi 12 persen mulai Januari 2025 diterapkan, sebagaimana yang diatur dalam UU Harmonisasi Peraturan Perpajakan (HPP), maka tarif PPN KMS berubah menjadi 2,4 persen.

Staf Khusus Menteri Keuangan Yustinus Prastowo menegaskan praktik pengenaan pajak saat masyarakat membangun rumah sendiri bukan instrumen baru, melainkan sudah berlaku sejak 30 tahun lalu.

Menurutnya, pengenaan pajak membangun sendiri sebesar 20 persen dari PPN telah ditetapkan sejak 1995 melalui Undang-undang Nomor 11 Tahun 1995 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah.

"PPN atas kegiatan membangun sendiri (KMS) ini sudah ada sejak 1995, diatur di UU Nomor 11 Tahun 1994. Jadi bukan pajak baru. Umurnya sudah 30 tahun," ujarnya dalam unggahan di akun X @prastow, dikutip pada Selasa (17/9).

Yustinus mengatakan pengenaan pajak atas kegiatan membangun sendiri bertujuan untuk menciptakan keadilan. Sebab, membangun dengan kontraktor dikenakan PPN, begitu juga harusnya saat membangun sendiri.

"Karena kalau membangun rumah dengan kontraktor terutang PPN, maka membangun sendiri pada level pengeluaran yang sama mestinya juga diperlakukan sama," jelasnya.

Namun, ia menjelaskan tak semua orang yang membangun sendiri bakal dikenakan PPN. Yang dipungut hanya yang memenuhi syarat saja, yakni luasnya pembangunannya di atas 200 meter persegi. Hal ini tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 61 Tahun 2022 tentang PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri.

Untuk saat ini tarif PPN membangun sendiri sebesar 2,2 persen atau 20 persen dari 11 persen. Ketika PPN naik menjadi 12 persen yang direncanakan berlaku mulai 1 Januari 2025, maka pajak membangun sendiri otomatis naik juga menjadi 2,4 persen.

"Lalu bayarnya berapa? Jika tarif PPN normal 11 persen, maka tarif PPN KMS hanya 2,2 persen. Ini karena dasar pengenaannya hanya 20 persen dari total pengeluaran. Jika 2025 tarif PPN jadi naik, berarti tarif menjadi 2,4 persen," pungkasnya.

Kegiatan membangun yang dimaksud dalam PMK 61, termasuk perluasan bangunan lama, bukan hanya yang baru. Namun, tak semua dikenakan PPN, hanya yang memenuhi syarat saja, yakni:

1. Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;2. Diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan3. Luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200 meter persegi.

Dengan demikian, bagi masyarakat yang ingin membangun sendiri tapi luasnya di bawa 200 meter persegi, tak perlu khawatir karena tak akan dikenakan PPN.