PENGENAANpajak atas kegiatan membangun rumah sendiri menjadi isu yang hangat diperbincangkan. Di laman Tren Kompas.com (14/9/2024), artikel tersebut bahkan menjadi salah satu yang paling banyak memperoleh perhatian pembaca.

Beredar informasi bahwa membangun rumah sendiri akan dikenakan pajak sebesar 2,4 persen mulai 2025. Pernyataan tersebut memang benar, namun terdapat sejumlah miskonsepsi yang penting diluruskan.

Poin pertama, pengenaan pajak ketika membangun rumah sendiri sebenarnya bukan kebijakan baru. Kewajiban pajak ini sudah ada sejak 1995 dengan ditetapkannya Keputusan Menteri Keuangan (Menkeu) No. 595/KMK.04/1994.

Keputusan yang ditandatangani mendiang Mar’ie Muhammad itu menjadi bagian dari reformasi perpajakan yang dijalankan pada masa pemerintahan Presiden Soeharto.

Dalam Amandemen UU Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 1994, muncul pasal baru yang menetapkan orang pribadi dan badan usaha yang membangun sendiri bangunan tanpa menggunakan jasa kontraktor akan dikenakan PPN.

Kewajiban ini berlaku bagi bangunan yang diperuntukkan sebagai tempat tinggal maupun tempat usaha.

Jadi, pajak ini sebenarnya tidak spesifik hanya untuk membangun rumah saja. Bangunan untuk aktivitas usaha, seperti gedung perkantoran dan gudang, juga dikenai kewajiban PPN yang sama.

Poin kedua, tidak semua rumah yang dibangun sendiri akan dikenai PPN. Peraturan Menteri Keuangan menetapkan ada batasan luas bangunan yang baru akan dikenakan pajak ketika dibangun sendiri.

Ketika mulai berlaku pada 1995, ditetapkan bahwa PPN baru dikenakan apabila luas bangunannya 400 meter persegi atau lebih. Namun, sejak Juli 2002, batas tersebut diturunkan menjadi 200 meter persegi. Batasan luas ini berlaku hingga sekarang.

Sebagai contoh, pembangunan rumah seluas 190 meter persegi tanpa jasa kontraktor tidak akan dikenakan PPN. Namun, jika luas rumahnya 200 meter persegi atau lebih, PPN akan dikenakan.

Perlu ditekankan bahwa dasar perhitungannya adalah luas bangunan, bukan keseluruhan luas tanah atau lahannya. Misalnya, rumah seluas 150 meter persegi yang dibangun di atas lahan seluas 250 meter persegi tetap tidak akan dikenakan PPN.

Untuk bangunan bertingkat, luas bangunan dihitung dari total luas seluruh lantai, bukan hanya lantai dasarnya saja. Misalnya, untuk bangunan dua tingkat dengan luas masing-masing lantai 150 dan 100 meter persegi, luas bangunannya adalah 250 meter persegi.

Penetapan batas minimum ini ditujukan agar pengenaan pajaknya bersifat progresif dan melindungi masyarakat kecil. Hal ini karena rumah dan bangunan yang luasnya melebihi 200 meter persegi umumnya dimiliki oleh masyarakat kelas atas.

Di Jakarta, misalnya, hanya 1 dari 8 rumah tangga yang memiliki hunian dengan luas melebihi 150 meter persegi. Sedangkan di Jawa Barat, jumlahnya hanya 1 dari 15 rumah tangga.

Pada tingkat nasional, Badan Pusat Statistik mencatat hanya 8,57 persen keluarga yang tinggal di rumah dengan luas melebihi 150 meter persegi. Sementara itu, 76 persen keluarga tinggal di rumah yang luasnya tidak melebihi 100 meter persegi.

PENGENAANpajak atas kegiatan membangun rumah sendiri menjadi isu yang hangat diperbincangkan. Di laman Tren Kompas.com (14/9/2024), artikel tersebut bahkan menjadi salah satu yang paling banyak memperoleh perhatian pembaca.

Beredar informasi bahwa membangun rumah sendiri akan dikenakan pajak sebesar 2,4 persen mulai 2025. Pernyataan tersebut memang benar, namun terdapat sejumlah miskonsepsi yang penting diluruskan.

Poin pertama, pengenaan pajak ketika membangun rumah sendiri sebenarnya bukan kebijakan baru. Kewajiban pajak ini sudah ada sejak 1995 dengan ditetapkannya Keputusan Menteri Keuangan (Menkeu) No. 595/KMK.04/1994.

Keputusan yang ditandatangani mendiang Mar’ie Muhammad itu menjadi bagian dari reformasi perpajakan yang dijalankan pada masa pemerintahan Presiden Soeharto.

Dalam Amandemen UU Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 1994, muncul pasal baru yang menetapkan orang pribadi dan badan usaha yang membangun sendiri bangunan tanpa menggunakan jasa kontraktor akan dikenakan PPN.

Kewajiban ini berlaku bagi bangunan yang diperuntukkan sebagai tempat tinggal maupun tempat usaha.

Jadi, pajak ini sebenarnya tidak spesifik hanya untuk membangun rumah saja. Bangunan untuk aktivitas usaha, seperti gedung perkantoran dan gudang, juga dikenai kewajiban PPN yang sama.

Poin kedua, tidak semua rumah yang dibangun sendiri akan dikenai PPN. Peraturan Menteri Keuangan menetapkan ada batasan luas bangunan yang baru akan dikenakan pajak ketika dibangun sendiri.

Ketika mulai berlaku pada 1995, ditetapkan bahwa PPN baru dikenakan apabila luas bangunannya 400 meter persegi atau lebih. Namun, sejak Juli 2002, batas tersebut diturunkan menjadi 200 meter persegi. Batasan luas ini berlaku hingga sekarang.

Sebagai contoh, pembangunan rumah seluas 190 meter persegi tanpa jasa kontraktor tidak akan dikenakan PPN. Namun, jika luas rumahnya 200 meter persegi atau lebih, PPN akan dikenakan.

Perlu ditekankan bahwa dasar perhitungannya adalah luas bangunan, bukan keseluruhan luas tanah atau lahannya. Misalnya, rumah seluas 150 meter persegi yang dibangun di atas lahan seluas 250 meter persegi tetap tidak akan dikenakan PPN.

Untuk bangunan bertingkat, luas bangunan dihitung dari total luas seluruh lantai, bukan hanya lantai dasarnya saja. Misalnya, untuk bangunan dua tingkat dengan luas masing-masing lantai 150 dan 100 meter persegi, luas bangunannya adalah 250 meter persegi.

Penetapan batas minimum ini ditujukan agar pengenaan pajaknya bersifat progresif dan melindungi masyarakat kecil. Hal ini karena rumah dan bangunan yang luasnya melebihi 200 meter persegi umumnya dimiliki oleh masyarakat kelas atas.

Di Jakarta, misalnya, hanya 1 dari 8 rumah tangga yang memiliki hunian dengan luas melebihi 150 meter persegi. Sedangkan di Jawa Barat, jumlahnya hanya 1 dari 15 rumah tangga.

Pada tingkat nasional, Badan Pusat Statistik mencatat hanya 8,57 persen keluarga yang tinggal di rumah dengan luas melebihi 150 meter persegi. Sementara itu, 76 persen keluarga tinggal di rumah yang luasnya tidak melebihi 100 meter persegi.

Poin ketiga, tarif pajak yang dikenakan saat ini sebenarnya lebih ringan jika dibandingkan dengan tarifnya pada kebijakan terdahulu.

Sejak mulai berlaku di 1995, pajaknya ditetapkan sebesar 4 persen dari total biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk biaya perolehan tanah. Mulai akhir 2012, tarif tersebut dipangkas setengahnya menjadi 2 persen.

Penurunan tersebut dimaksudkan untuk memberikan keringanan seiring dengan diturunkannya batas minimum luas bangunan yang dikenakan PPN.

Tarif 2 persen tersebut terus berlaku hingga April 2022, ketika tarif umum PPN akhirnya mengalami kenaikan dari 10 persen menjadi 11 persen.

Karena tarif PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) sebenarnya adalah 20 persen dari tarif umum PPN, tarifnya pun ikut naik menjadi 2,2 persen.

Tarif tersebut masih berlaku untuk saat ini. Namun, karena tarif umum PPN dijadwalkan akan naik kembali menjadi 12 persen mulai Januari 2025, tarif efektifnya juga akan ikut naik menjadi 2,4 persen.

Tarif pajak ini juga sebenarnya masih jauh lebih ringan jika dibandingkan dengan PPN yang dikenakan ketika menggunakan jasa kontraktor.

Dalam ketentuan perpajakan, jasa konstruksi tergolong sebagai jenis jasa yang dikenakan PPN. Tarifnya sebesar 11 persen dari nilai yang ditagihkan oleh kontraktor.

Pada dasarnya, membangun rumah dengan atau tanpa kontraktor sebenarnya tetap akan dikenakan PPN. Hanya saja, terdapat dua perbedaan yang lebih meringankan ketika membangun rumah sendiri tanpa melalui kontraktor.

Pertama, ketika membangun rumah sendiri, PPN baru dikenakan jika luas bangunannya mencapai 200 meter persegi atau lebih. Sementara itu, jika menggunakan jasa kontraktor, PPN tetap dikenakan tanpa memperhatikan luas bangunannya.

Kedua, tarif PPN yang dikenakan ketika membangun rumah sendiri juga jauh lebih rendah, hanya 2,2 persen dari total biaya pembangunan. Sementara dengan jasa kontraktor, tarifnya sebesar 11 persen dari nilai yang ditagihkan kontraktor.

Katakanlah rumah seluas 200 meter persegi membutuhkan biaya pembangunan senilai Rp 5 miliar. Jika menggunakan jasa kontraktor profesional, PPN akan dipungut sebesar Rp 550 juta, dengan asumsi seluruh material pembangunan dibeli oleh kontraktor.

Namun, jika dibangun sendiri tanpa jasa kontraktor, pemilik properti hanya perlu menyetor PPN sebesar 2,2 persen dari total biaya pembangunan, yakni Rp 110 juta saja.

Tarif yang lebih ringan diberikan karena kegiatan membangun rumah dan bangunan sendiri biasanya ditujukan untuk kepentingan pribadi langsung, baik untuk ditinggali ataupun dijadikan sebagai tempat usaha.

Sementara itu, pembangunan dengan jasa kontraktor profesional biasanya dilakukan untuk tujuan komersial, seperti pengembangan perumahan atau rumah mewah bagi masyarakat kelas atas.

Alasan mengapa membangun rumah sendiri tetap dikenakan PPN adalah untuk menciptakan kesetaraaan kewajiban pajak antara pembangunan yang dilakukan secara mandiri dan yang menggunakan jasa kontraktor.

Jika menggunakan kontraktor, pembangunannya sudah jelas akan dikenakan PPN. Oleh karena itu, untuk menyetarakan perlakuan perpajakannya, pembangunan mandiri tanpa menggunakan kontraktor juga harus dikenakan PPN.

Hanya saja, agar tidak memberatkan, tarifnya ditetapkan lebih rendah. Pasalnya, arah kebijakan fiskal pemerintah sebenarnya justru berupaya menstimulasi kepemilikan rumah di masyarakat.

Misalnya, ada insentif beli rumah bebas PPN 100 persen yang diperpanjang hingga Desember 2024 dari semula dijadwalkan hanya sampai Juni 2024.

Kebijakan ini diberikan untuk rumah yang harga belinya paling tinggi Rp 5 miliar dengan PPN yang dibebaskan maksimal sebesar Rp 220 juta.

Selain itu, kuota Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) juga akan ditambah sebanyak 34.000 rumah subsidi (Kompas.com, 28/8/2024). Dengan demikian, total kuota FLPP sepanjang 2024 tercatat sebanyak 200.000 unit.

Oleh karena itu, masyarakat tidak perlu khawatir dengan kebijakan PPN atas kegiatan membangun sendiri. Kebijakan ini bukanlah pajak baru dan telah berlaku sejak 30 tahun lalu.

Selain itu, rumah yang luasnya kurang dari 200 meter persegi juga dikecualikan dari kewajiban PPN ini.