Jakarta: Dalam pelaksanaan suatu transaksi terdapat hak yang menjadi milik negara apabila diatur dalam undang-undang/peraturan tertentu. Salah satunya adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang semula merupakan komponen penerimaan pajak pemerintah pusat dan telah beralih menjadi komponen penerimaan pajak pemerintah daerah sesuai dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Adapun ketentuan teknis dalam pelaksanaan pemungutan BPHTB akan diatur lebih lanjut oleh Pemerintah Daerah tempat objek pajak berada melalui Peraturan Daerah (Perda) masing-masing, termasuk besaran yang terutang didalamnya.

Cara hitung BPHTB dalam transaksi jual beli tanah/bangunan

Secara umum nilai BPHTB yang terutang atas suatu transaksi peralihan kepemilikan atas tanah dan/bangunan maksimal sebesar 5 persen dari nilai transaksi dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Baca juga: Mengenal BPHTB dan Objeknya

Hak atas tanah yang akan terutang BPHTB antara lain meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun dan hak pengelolaan. Lalu bagaimanakah cara perhitungan BPHTB yang berlaku saat ini?

Mari kita simak tata caranya dengan contoh kasus sebagai berikut.

Pak Ari merupakan salah seorang warga yang berdomisili di Kota Tangerang Selatan, pada 2022 Pak Ari membeli sebuah rumah yang berlokasi di Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan dari Pak Joni yang merupakan pemilik properti tersebut.
Adapun luasan tanah rumah yang dibeli Pak Ari sebesar 150 meter persegi dengan luas bangunan rumah sebesar 90 meter persegi. Pada saat pelaksanaan negosiasi Pak Ari berhasil membeli rumah tersebut dengan harga Rp2 miliar dari harga penawaran sebesar Rp2,3 miliar yang diajukan oleh Pak Rian.

Lalu berapakah BPHTB yang akan terutang atas pelaksanaan transaksi tersebut?

Rumus BPHTB = (Nilai Transaksi - NPOPTKP) x Tarif BPHTB Daerah Lokasi Aset

Nilai Transaksi = Rp2.000.000.000,00
NPOPTKP Kota Tangerang Selatan = Rp60.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak = Rp1.940.000.000,00
Tarif BPHTB Kota Tangerang Selatan = 5 persen dari nilai transaksi kena pajak
Besaran BPHTB Rumah Pak Anda = 5 persen x Rp1.940.000.000,00 => Rp97.000.000,00

BPHTB terutang tersebut merupakan kewajiban dari Pak Anda yang harus disetorkan ke Kas Penerimaan Pemerintah Daerah sebagai akibat dari perubahan kepemlikan atas tanah dan bangunan tersebut dan merupakan hak dari Pemerintah Daerah.

Selain BPHTB, atas transaksi jual beli tersebut juga terutang Pajak Penghasilan (PPh) yang menjadi kewajiban dari Pak Rian selaku pemilik properti, umumnya sebagai pemilik properti Pak Rian meminta agar pembeli properti yang mengurus seluruh kewajiban perpajakan yang ada, penjual hanya akan menerima hasil bersih setelah dilakukan pemotongan atas kewajiban yang berlaku.

Oleh karena itu cukup penting bagi kamu untuk mengetahui juga bagaimana tata cara perhitungan PPh yang sebenarnya merupakan kewajiban pemilik properti sebelumnya.

Nilai Transaksi = Rp2.000.000.000,00
Tarif PPh atas Penjualan Tanah/Bangunan = 2,5 persen dari nilai transaksi
Tarif PPh yang harus dibayarkan Pak Joni = 2,5 persen x Rp2.000.000.000,00 => Rp50.000.000,00

PPh terutang tersebut merupakan hak dari Pemerintah Pusat atas penghasilan yang diterima oleh Pak Joni sebagai akibat dari transaksi pelepasan aset yang dilakukannya.

Dalam prakteknya kedua komponen biaya terutang tersebut akan ditanggung oleh pembeli dan penjual hanya akan menerima hasil bersih. Kedua komponen biaya tersebut pada prakteknya akan dititipkan kepada notaris untuk dibantu pemungutan dan penyetorannya kepada kas pemerintah, Kas Pemerintah Pusat untuk PPh dan Kas Pemerintah Daerah untuk BPHTB.

Demikianlah penjelasan dan contoh atas perhitungan BPHTB dan PPh yang terutang atas transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan. Semoga dapat menjadi acuan dan pengetahuan baru bagi kamu sebelum melakukan transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan.

(KIE)